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板橋区成増の不動産屋のひとり言
板橋区成増の不動産屋タカスミコーポレーションの三井と申します。日々の業務のことや業界の裏話、プライベートなこと(?!)を書いてます。疑問質問もお気軽にどうぞ!
賃貸マンションの更新料を取る事は違法?
こんにちは。タカスミコーポレーションの三井です。



今朝の新聞に「賃貸マンションの更新料は、消費者契約法により違法で無効!」なんて記事が出ていましたね。昨日の判決は京都地裁の判決で、家主側が負けて、「支払済みの更新料を借主に返還しなさい!」という判決が出たそうです。



なるほど!と思う部分もあるのですが、そのもう一方では「契約原則の自由」って考え方もあるんです。これは誰と契約するとか、その契約内容がどうだとかっていう事を、国家が干渉しないって言うことです。



それはそうですよね。賃貸借契約や、売買契約の条文の内容まで国家に支配されては、お隣の国のようになってしまいますからね。



でも、今回の判決で問題になっているのは「消費者契約法」についてなんです。これは消費者を守るための法律ですが、そのなかの「消費者が一方的に不利になる条項は無効」って内容があるんですね。これが問題となっているんです。



この条文から、賃貸契約で関係する事は、原状回復なんかも絡んできます。例えば、「畳やふすま、クロス等の張替え費用、ハウスクリーニング費用は、全て借主の負担とする」なんて特約があっても、こういった内容は消費者に一方的に不利な内容なので無効とされます。



これと同じような考え方で、「更新料」も無効となるのか?はっきり言ってわたしには判断着きません。だからと言って「更新料って何ですか?ハッキリと分かるように説明してください!」って聞かれてもこれまたハッキリとした返事も出来ません。「昔からの商習慣、慣行?家賃や空室時の賃料を補填するお金?」って位の認識しかありませんし。。。



今やお部屋の数と入居者の数の需給バランスは思いっきり崩れているんです!お部屋は腐るほど余っていて、空室がたくさん有るんです!



さらに今は、更新料を取ってはいけないお部屋がたくさんあるんです!こういったお部屋と更新料を1ヶ月分取られるお部屋だったらどっちを選びます?わたしだったら、更新料が無いお部屋を選びます!にもかかわらず更新料を取りたがる大家さんってナニを考えているのでしょうか?



賃貸経営ってビジネスですよね?お部屋って言うのはお金を生んでくれる生産の場ですよね?でもこれは人が住んでくれて初めてお金が産まれてきます。その為にはお部屋はいつもキレイにリフォームを行って、賃料も近隣より少し下げて、尚且つ更新料なんてモノも取らない!なんて努力をして始めてお客さんに選んでもらえますよね?



ですからこれからの賃貸経営は180度、考え方を変えないといけません!もしわたしが大家さんになったら、「これをやってみたい!」って考えている事があるんです!それは

賃貸契約期間2年間が過ぎて更新をしてくれた借主さんには、当然更新料があります!




って何も今と違わないって?いえいえ。更新料は有るのですが、大家さんが借主さんから更新料をもらうのではなくて、大家さんが借主さんに更新料として家賃の1ヶ月分差し上げるんです!!って言うのってどうでしょう?



わたしのこの考え方って、良いと思うのですが?そう思いませんか?今やお部屋は余ってる。にもかかわらず2年間住んでくれた!「2年間住んでくれてありがとう!」って意味合いで借主さんに1ヶ月分の更新料を差し上げるんです!借主さんは実質、23か月分の賃料で2年間が住めるって嬉しくないですか?




大家さんの立場になれば、1ヶ月分のお金を支払ってでも、長く住んでもらいたいですからね。




それと、もうひとつ考えている事は、更新の際に、家賃を3~5パーセントずつ下げていく!ただしこれは3回目までの更新で打ち切りです!かりに3回更新してくれれば、約10~15パーセントの賃料ダウンですが、引越ししてしまって何ヶ月間も空室になると思えば全然惜しく無いと思うのですが?いかがでしょう?



今や昔と同じ感覚で、賃貸経営を行おうとしたって無理に決まってます!これ位のことをやって、ようやく選ばれる土俵に上がれるのではないでしょうか?住んでもらってナンボですから。



こういう風に考えれば「更新料を返せ!」何て裁判を起こされる事もありませんし。空室率は下がるでしょうし。借主さんも喜んでくれるだろうし!空室にならなければ無駄なリフォーム費用も掛かりませんし。



話しが全然あさっての方向に行ってしまいましたが、更新料なんてモノは、もう無くしてしまえばいいんです!そうすれば借りる人たちも安心して借りられますから!とはいえ、今後の判決にも注目したいですね。




有限会社タカスミコーポレーションの三井でした